Neue Hürden für Immobilienkredite

Eine Flaute bei privaten Kreditaufnahmen in Österreich konnte selbst die Coronakrise nicht verursachen. In den letzten 5 Jahren ist das Finanzierungsvolumen um 29,1 Milliarden Euro bzw. 19,51 Prozent auf 178,4 Milliarden Euro angestiegen. Allein 2021 betrug die Steigerung 9,9 Milliarden Euro und wurde vordergründig von Immobilienfinanzierungen getragen. Durch historisch niedrige Kreditzinsen blieb die Wohnraumschaffung im Eigentum oder als Anlageobjekt trotz massiver Preissteigerungen für viele Österreicher weiterhin leistbar. Die auch im Vorjahr ungebremste Teuerung von heimischen Immobilien hat nun europäische und auch nationale Alarmglocken bei den Aufsichtsbehörden läuten lassen. Banken sehen sich mit dem Vorwurf einer zu lockeren Vergabepolitik konfrontiert und müssen seit dem 1. Juli 2022 nach strengeren Kriterien vorgehen. Wir haben die neuen Anforderungen für Sie zusammengefasst.

Mit niedrigen Zinsen zu hohen Kreditvolumen

Wer im Jahr 2000 eine Immobilie gekauft hat fragt sich in Tagen wie diesen nicht ohne Grund, wer sich bzw. wie die aktuell horrenden Preise noch leistbar sein können. Es gibt allerdings auch einen massiven Unterschied beim Zinsniveau. Laut Statistik der österreichischen Nationalbank lagen im Jahr 2000 die Kreditzinsen mit maximal einjähriger Bindung (variable Variante) für Wohnbaufinanzierungen durchschnittlich bei 6,14 Prozent, im Jahr 2021 dagegen bei nur 0,97 Prozent. Wenn man bei 30-jähriger Kreditlaufzeit jeweils 1.000 Euro für die Kreditrückzahlung aufwendet, hätte man sich zum Zinsniveau aus dem Jahr 2000 gerade einmal 165.157 Euro von der Bank borgen können, im Jahr 2021 waren hingegen für die gleiche Rückzahlungsrate 312.495 Euro drinnen. Man bekam im Vorjahr somit aufgrund der historisch niedrigen Zinsen fast doppelt so viel Kredit als noch zu Beginn des Jahrtausends. Dadurch waren auch Personen im mittleren Einkommensbereich weiter in der Lage trotz der massiven Teuerung und auch mit geringem Eigenkapital Immobilien zu erwerben.

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Entsprechend dem Verordnungsentwurf der Finanzmarktaufsicht vom April 2022 soll es künftig nur noch einen Wohnbaukredit geben, sofern zumindest 20 Prozent Eigenkapital von den gesamten Investitionskosten nachgewiesen werden können.

Beispiel: Kaufpreis Eigentumswohnung 300.000 Euro zuzüglich 10 Prozent Kaufnebenkosten = 330.000 Euro.

20 Prozent von 330.000 Euro = 66.000 Euro müssen der Bank entweder als Sicherheit angeboten oder bar in den Kauf eingebracht werden. Als Sicherheit bzw. Eigenkapital werden auch andere bzw. weitere Liegenschaften oder Vermögenswerte in Form von Spareinlagen, Wertpapiere, Lebensversicherungen, etc. akzeptiert. Bürgschaften dagegen können nicht angerechnet werden. Man könnte sich das Kapital allerdings beispielsweise in der Familie über ein Privatdarlehen ausborgen.

Beispiel Wohnungssanierung nach Erbschaft

Familie Muster erbt eine Eigentumswohnung mit einem aktuellen Verkehrswert von 200.000 Euro. Man möchte die Wohnung um 150.000 Euro sanieren, es ist kein Eigenkapital vorhanden.

Annahme: Die Bank errechnet einen neuen Verkehrswert nach Sanierung von 300.000 Euro. 150.000 Euro Kredit im Verhältnis zu 300.000 Euro Verkehrswert macht eine Eigenkapitalquote von 50 Prozent, die Finanzierungsvergabe liegt eindeutig im Rahmen der Richtlinien.

Maximale Kreditrate und -laufzeit, Ausnahmen

Sämtliche Kreditrückzahlungen (auch Privatkredite für Auto, Konsum, etc.) dürfen 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens zukünftig nicht mehr übersteigen. Leasingraten sind in der aktuellen Verordnung der Finanzmarktaufsicht dagegen nicht angeführt. Damit diese Regelung nicht durch utopisch lange Laufzeiten ausgehebelt wird darf die maximale Darlehenslaufzeit 35 Jahre nicht mehr übersteigen. Die gegenständlichen Regelungen (auch die 20prozentige Eigenkapitalquote) soll nicht für Finanzierungen unter 40.000 Euro gelten. Damit sollen Sanierungsarbeiten oder der Wechsel auf alternative Heizsysteme nicht eingeschränkt werden. Weiters wird den Banken ein Kontingent für Ausnahmen zugestanden. Bei einem Fünftel der neu vergebenen Ausleihungen darf der Eigenkapitalanteil beispielsweise auch weniger als 20 Prozent betragen. Damit haben etwa auch junge Topverdiener mit noch geringen Ansparguthaben realistische Chancen auf eine Finanzierung.

Tipp – Immobilienerwerb langfristig planen und professionell vergleichen

Neben den neuen Richtlinien für die Finanzierungsvergabe sind heuer auch die Kreditzinsen (speziell für fixe Vertragsvereinbarungen) bereits gestiegen und dürften auch noch weiter klettern. Ein Immobilienprojekt sollte gut geplant und vorbereitet werden, dazu zählt auch ein guter durchdachter und geplanter Eigenkapitalaufbau. Erfahrungsgemäß gibt es gerade zu Beginn neuer Vergaberichtlinien stark unterschiedliche Auslegungen bei den Banken. Professionell zu vergleichen kann neben der Verhandlung von optimalen Konditionen und Zinsen gerade jetzt einen großen Mehrwert für Sie bringen.

Wir begleiten Sie nicht nur erst bei den Verhandlungen zu Ihrem optimalen Kreditvertrag, sondern planen mit Ihnen im Bedarfsfall sehr gerne auch mittel- und langfristige Weichenstellungen zur Realisierung Ihres Wohntraums. Melden Sie sich bei uns, wir beraten Sie gerne!

Datenquelle: Österreichische Nationalbank, Finanzmarktaufsicht

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